Atualizado em setembro de 2026
A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para o mercado de locação de imóveis. Entre as principais novidades estão o IBS, a CBS, novas obrigações para determinadoslocadores e a ampliação do Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB.
Mas é importante esclarecer desde o início: nem todo proprietário que recebe aluguelpassará a pagar IBS e CBS.
Para pessoas físicas, a legislação considera principalmente a receita anual com as locações e a quantidade de imóveis distintos locados.
O que são IBS e CBS?
IBS – Imposto sobre Bens e Serviços: novo imposto de competência compartilhada entre Estados, Municípios e Distrito Federal.
CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços: nova contribuição federal criada pela ReformaTributária.
Esses tributos fazem parte do novo modelo de tributação sobre o consumo e tambémalcançam determinadas operações imobiliárias.
Consultar a Lei Complementar nº 214/2025 atualizada
Quando a pessoa física pode ser contribuinte de IBS e CBS sobre aluguel?
Pela regra baseada no ano-calendário anterior, é necessário que ocorram as duas condiçõesao mesmo tempo:
• Receita anual com locações superior ao limite legal, originalmente fixado em R$ 240.000,00; e
• Locação de mais de 3 imóveis distintos.
Portanto, quantidade de imóveis e receita precisam ser analisadas conjuntamente.
Exemplos
| Situação | Enquadramento pela regra do ano anterior |
| 1 imóvel + R$ 180 mil/ano | NÃO |
| 3 imóveis + R$ 200 mil/ano | NÃO |
| 10 imóveis + R$ 200 mil/ano | NÃO |
| 18 imóveis + R$ 239 mil/ano | NÃO |
| Até 3 imóveis + receita anual acima de R$ 240 mil | NÃO |
| 4 imóveis + receita anual superior ao limite legal | SIM |
| 8 imóveis + receita anual superior ao limite legal | SIM |
Ter muitos imóveis, sozinho, não significa pagar IBS e CBS. Da mesma forma, até 3 imóveisdistintos locados não preenchem o requisito de quantidade dessa regra, ainda que a receitaanual seja elevada.
Exemplo: 3 imóveis locados + R$ 500 mil de receita anual = não há enquadramento por essa regra de locação, pois não existem mais de 3 imóveis distintos locados.
O que significa “imóveis distintos”?
A legislação considera bens imóveis distintos, e não simplesmente o número de contratos. Situações envolvendo apartamentos, salas, lojas, lotes, unidades autônomas, frações e imóveis em copropriedade podem exigir análise específica quanto à forma de contagem.
E se a receita aumentar durante o próprio ano?
Existe uma regra para quem não estava enquadrado pelo ano anterior, mas apresentaaumento significativo da receita durante o próprio ano.
O gatilho corresponde ao limite legal acrescido de 20%. Usando o valor-base de R$ 240 mil, isso corresponde a R$ 288 mil. Entretanto, a regulamentação também determina que sejaobservado o critério de mais de 3 imóveis distintos.
(“Considerando apenas o valor-base legal de R$ 240.000,00, sem a atualização monetária aplicável, o acréscimo de 20% corresponderia a R$ 288.000,00.”)
| Situação | Resultado |
| Até 3 imóveis + receita anual elevada | NÃO enquadrado por essa regra de locação |
| Mais de 3 imóveis + receita dentro do limite legal | NÃO |
| Mais de 3 imóveis + receita acima do limite legal no anoanterior | SIM |
| Mais de 3 imóveis + receita que ultrapasse o limite em20% durante o próprio ano | Pode haver enquadramento no próprio ano |
A regra dos 20% existe para alcançar quem não estava enquadrado no início do ano, mas passa a ter crescimento relevante durante o próprio ano, evitando que o enquadramento sejanecessariamente adiado para o ano seguinte.
Consultar o Decreto nº 12.955/2026
O limite de R$ 240 mil será sempre o mesmo?
Não. R$ 240 mil é o valor-base previsto na legislação e está sujeito à atualização pelo IPCA. Proprietários próximos ao limite devem acompanhar o valor atualizado aplicável ao período.
Exemplo prático
Considere um proprietário com 18 imóveis locados e renda mensal total de R$ 19.920,00. Em12 meses, a receita é de R$ 239.040,00.
Apesar da quantidade de imóveis, a receita anual permanece abaixo do valor-base de R$ 240 mil. Nesse exemplo, não haveria enquadramento pela regra do ano anterior.
(“considerando, para fins meramente ilustrativos, o valor-base de R$ 240.000,00, sem considerar sua atualização peloIPCA.”)
Se houver enquadramento, a alíquota será cheia?
Não. Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, a legislação prevê reduçãode 70% das alíquotas gerais de IBS e CBS. A redução ocorre sobre a alíquota dos tributos, e não sobre o valor do aluguel.
Consultar a regra na LC nº 214/2025
Aluguel residencial possui benefício adicional?
Sim. Para locação residencial sujeita ao regime, existe um redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel, sujeito à atualização legal.
Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00 menos redutor social de R$ 600,00 resulta em base de R$ 1.400,00 antes das demais regras aplicáveis.
IPTU e condomínio entram no cálculo?
Nas condições previstas pela legislação, tributos incidentes sobre o imóvel e despesas de condomínio suportados pelo locatário podem ficar fora da base de cálculo, desde que devidamente comprovados.
Por isso, contratos, boletos e demonstrativos financeiros devem discriminar claramentealuguel, IPTU, condomínio e demais encargos.
Quando ocorre a tributação?
Na locação sujeita ao regime, a tributação acompanha os pagamentos realizados durante o contrato. Não se tributa de uma só vez todo o valor futuro de um contrato de 12, 24 ou 36 meses.
E aluguel por temporada?
Locações residenciais de até 90 dias ininterruptos podem ter tratamento tributário específicopara contribuintes enquadrados, aproximando-se de determinadas regras aplicáveis à hotelaria. Imóveis de temporada e locações por plataformas digitais merecem análise própria.
E se o imóvel tiver mais de um proprietário?
A copropriedade também pode influenciar a tributação. Imóveis pertencentes a casal, irmãos, herdeiros ou outros coproprietários devem ser avaliados conforme a participação de cadaproprietário e seu respectivo enquadramento.
IBS e CBS substituem o Imposto de Renda?
Não. IBS e CBS são diferentes do Imposto de Renda da Pessoa Física – IRPF. Um proprietário pode não pagar IBS/CBS sobre suas locações e ainda assim ter obrigação de declarar ou pagar Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos.
Locador contribuinte terá que emitir documento fiscal?
Sim. A pessoa física que efetivamente se enquadrar como contribuinte terá novas obrigações, entre elas inscrição no CNPJ para fins cadastrais e fiscais e emissão de documento fiscal eletrônico.
Essas obrigações não se aplicam a todos os proprietários. Para as pessoas físicascontribuintes, a Receita Federal informou que a obrigatoriedade começa em 1º de janeiro de 2027.
Orientação oficial da Receita Federal
Esse CNPJ significa abrir uma empresa?
Não. A inscrição terá finalidade cadastral e fiscal e não significa automaticamente abertura de empresa, criação de sociedade ou transformação do proprietário em pessoa jurídica.
A Receita Federal informou que está desenvolvendo uma solução simplificada para ainscrição da pessoa física contribuinte no CNPJ. O procedimento operacional definitivo deveráser divulgado antes do início da obrigatoriedade em 2027.
Como será emitido o documento fiscal?
A pessoa física contribuinte deverá emitir o documento fiscal eletrônico previsto naregulamentação. A Receita Federal vem disponibilizando gradualmente ambientes de teste, orientações e manuais técnicos.
Ainda não é adequado afirmar que a emissão será obrigatoriamente feita por contador ou por um único sistema. As instruções definitivas deverão ser acompanhadas nos canais oficiais.
Será necessário contador?
A legislação não estabelece obrigação geral de contratar contador apenas para obter essainscrição ou emitir documento fiscal. Entretanto, para quem for contribuinte, orientaçãocontábil será recomendável para confirmar enquadramento, apurar tributos e cumprirobrigações acessórias.
Resumo: CNPJ e documento fiscal
| Situação | CNPJ por essa obrigação | Documento fiscal eletrônico |
| Não se enquadra como contribuinte de IBS/CBS | NÃO | NÃO |
| Enquadra-se como contribuinte de IBS/CBS | SIM, conforme regras a partir de 2027 | SIM, conforme regras a partir de 2027 |
O que é o CIB?
O CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro funcionará como uma identificação única nacional do imóvel, semelhante a um “CPF do imóvel”. O cadastro integra informações por meio do Sinter – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.
O proprietário precisa cadastrar o imóvel diretamente?
Para imóveis urbanos, em regra, não. O procedimento ocorre pela integração dos cadastros: Prefeitura → Sinter → geração do CIB.
O principal cuidado é manter os dados do imóvel atualizados junto à Prefeitura. Caso o códigoainda não esteja disponível quando necessário, poderá ser preciso solicitar à Prefeitura a atualização e o envio das informações ao Sinter. A emissão do CIB é gratuita.
Orientações da Receita Federal sobre o CIB
Quando o CIB passa a valer?
Segundo a Receita Federal, a integração é gradual: em 2026, capitais e Distrito Federal; em2027, demais municípios. Para imóveis urbanos em Governador Valadares/MG, a integraçãomais ampla passa a ocorrer a partir de janeiro de 2027.
O CIB também terá importância prática em operações como compra e venda, doação, financiamento imobiliário, regularização de obras e solicitação de habite-se.
Atenção: este artigo trata de locação
As regras explicadas aqui são voltadas principalmente à locação de imóveis por pessoa física. Venda, incorporação, parcelamento do solo, construção, administração e intermediaçãoimobiliária possuem regras próprias.
Por isso, os critérios apresentados para locação não devem ser automaticamente aplicados aoutras operações.
O que fazer agora?
• Verificar a quantidade de imóveis distintos locados;
• Acompanhar a receita anual total;
• Conferir existência de coproprietários;
• Identificar imóveis utilizados para temporada;
• Manter os dados cadastrais atualizados na Prefeitura;
• Acompanhar o limite legal atualizado pelo IPCA;
• Buscar orientação contábil quando houver proximidade dos limites ou enquadramento.
A Solução Imobiliária está acompanhando essas mudanças
A Reforma Tributária envolve implantação gradual e novas regulamentações. A SoluçãoImobiliária seguirá acompanhando as mudanças que tenham impacto direto na administraçãodas locações e compartilhando informações relevantes.
Nosso objetivo é transformar assuntos imobiliários, jurídicos e tributários complexos eminformações mais claras e acessíveis.
Lei bem compreendida – Direitos garantidos – Equilíbrio preservado.
Fontes oficiais
Lei Complementar nº 214/2025 – Planalto com as alterações da LC nº 227/2026
Decreto nº 12.955/2026 – Planalto – com as alterações posteriors
Decreto nº 13.075/2026; regulamentação do CGIBS pertinente
Receita Federal – CIB e Sinter para o cidadão
Receita Federal – CNPJ e documentos fiscais para pessoa física contribuinte
Responsabilidade editorial
Conteúdo produzido e revisado sob responsabilidade editorial da Solução Imobiliária, com base na legislação vigente e em informações disponibilizadas por órgãos oficiais.
Ferramentas tecnológicas e de inteligência artificial podem ser utilizadas como apoio à pesquisa, organização e redação. A seleção das informações, revisão, contextualização e publicação permanecem sob responsabilidade editorial da Solução Imobiliária.
Aviso importante
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e geral e não substitui orientaçãocontábil, tributária ou jurídica individualizada.
As regras podem sofrer alterações legislativas, regulamentares ou operacionais.
Última atualização: setembro de 2026.