O que os proprietários precisam saber
A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para o mercado de locação de imóveis. Entre as principais novidades estão o IBS, a CBS, novas obrigações para determinados locadores e a ampliação do Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB.
Mas é importante esclarecer desde o início: nem todo proprietário que recebe aluguel passará a pagar IBS e CBS.
Para pessoas físicas, a legislação considera principalmente a receita anual com as locações e a quantidade de imóveis distintos locados.
O que são IBS e CBS?
IBS – Imposto sobre Bens e Serviços: novo imposto de competência compartilhada entre Estados, Municípios e Distrito Federal.
CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços: nova contribuição federal criada pela Reforma Tributária.
Esses tributos fazem parte do novo modelo de tributação sobre o consumo e também alcançam determinadas operações imobiliárias.
Consultar a Lei Complementar nº 214/2025 atualizada
Quando a pessoa física pode ser contribuinte de IBS e CBS sobre aluguel?
Pela regra baseada no ano-calendário anterior, é necessário que ocorram as duas condições ao mesmo tempo:
- Receita anual com locações superior ao limite legal, originalmente fixado em R$ 240.000,00; e
- Locação de mais de 3 imóveis distintos.
Portanto, quantidade de imóveis e receita precisam ser analisadas conjuntamente.
Exemplos
| Situação | Enquadramento pela regra do ano anterior |
| 1 imóvel + R$ 180 mil/ano | NÃO |
| 3 imóveis + R$ 200 mil/ano | NÃO |
| 10 imóveis + R$ 200 mil/ano | NÃO |
| 18 imóveis + R$ 239 mil/ano | NÃO |
| Até 3 imóveis + receita anual acima de R$ 240 mil | NÃO |
| 4 imóveis + receita anual superior ao limite legal | SIM |
| 8 imóveis + receita anual superior ao limite legal | SIM |
Ter muitos imóveis, sozinho, não significa pagar IBS e CBS. Da mesma forma, até 3 imóveis distintos locados não preenchem o requisito de quantidade dessa regra, ainda que a receita anual seja elevada.
Exemplo: 3 imóveis locados + R$ 500 mil de receita anual = não há enquadramento por essa regra de locação, pois não existem mais de 3 imóveis distintos locados.
O que significa “imóveis distintos”?
A legislação considera bens imóveis distintos, e não simplesmente o número de contratos. Situações envolvendo apartamentos, salas, lojas, lotes, unidades autônomas, frações e imóveis em copropriedade podem exigir análise específica quanto à forma de contagem.
E se a receita aumentar durante o próprio ano?
Existe uma regra para quem não estava enquadrado pelo ano anterior, mas apresenta aumento significativo da receita durante o próprio ano.
O gatilho corresponde ao limite legal acrescido de 20%. Usando o valor-base de R$ 240 mil, isso corresponde a R$ 288 mil. Entretanto, a regulamentação também determina que seja observado o critério de mais de 3 imóveis distintos.
(“Considerando apenas o valor-base legal de R$ 240.000,00, sem a atualização monetária aplicável, o acréscimo de 20% corresponderia a R$ 288.000,00.”)
| Situação | Resultado |
| Até 3 imóveis + receita anual elevada | NÃO enquadrado por essa regra de locação |
| Mais de 3 imóveis + receita dentro do limite legal | NÃO |
| Mais de 3 imóveis + receita acima do limite legal no ano anterior | SIM |
| Mais de 3 imóveis + receita que ultrapasse o limite em 20% durante o próprio ano | Pode haver enquadramento no próprio ano |
A regra dos 20% existe para alcançar quem não estava enquadrado no início do ano, mas passa a ter crescimento relevante durante o próprio ano, evitando que o enquadramento seja necessariamente adiado para o ano seguinte.
Consultar o Decreto nº 12.955/2026
O limite de R$ 240 mil será sempre o mesmo?
Não. R$ 240 mil é o valor-base previsto na legislação e está sujeito à atualização pelo IPCA. Proprietários próximos ao limite devem acompanhar o valor atualizado aplicável ao período.
Exemplo prático
Considere um proprietário com 18 imóveis locados e renda mensal total de R$ 19.920,00. Em 12 meses, a receita é de R$ 239.040,00.
Apesar da quantidade de imóveis, a receita anual permanece abaixo do valor-base de R$ 240 mil. Nesse exemplo, não haveria enquadramento pela regra do ano anterior.
(“considerando, para fins meramente ilustrativos, o valor-base de R$ 240.000,00, sem considerar sua atualização pelo IPCA.”)
Se houver enquadramento, a alíquota será cheia?
Não. Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, a legislação prevê redução de 70% das alíquotas gerais de IBS e CBS. A redução ocorre sobre a alíquota dos tributos, e não sobre o valor do aluguel.
Consultar a regra na LC nº 214/2025
Aluguel residencial possui benefício adicional?
Sim. Para locação residencial sujeita ao regime, existe um redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel, sujeito à atualização legal.
Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00 menos redutor social de R$ 600,00 resulta em base de R$ 1.400,00 antes das demais regras aplicáveis.
IPTU e condomínio entram no cálculo?
Nas condições previstas pela legislação, tributos incidentes sobre o imóvel e despesas de condomínio suportados pelo locatário podem ficar fora da base de cálculo, desde que devidamente comprovados.
Por isso, contratos, boletos e demonstrativos financeiros devem discriminar claramente aluguel, IPTU, condomínio e demais encargos.
Quando ocorre a tributação?
Na locação sujeita ao regime, a tributação acompanha os pagamentos realizados durante o contrato. Não se tributa de uma só vez todo o valor futuro de um contrato de 12, 24 ou 36 meses.
E aluguel por temporada?
Locações residenciais de até 90 dias ininterruptos podem ter tratamento tributário específico para contribuintes enquadrados, aproximando-se de determinadas regras aplicáveis à hotelaria. Imóveis de temporada e locações por plataformas digitais merecem análise própria.
E se o imóvel tiver mais de um proprietário?
A copropriedade também pode influenciar a tributação. Imóveis pertencentes a casal, irmãos, herdeiros ou outros coproprietários devem ser avaliados conforme a participação de cada proprietário e seu respectivo enquadramento.
IBS e CBS substituem o Imposto de Renda?
Não. IBS e CBS são diferentes do Imposto de Renda da Pessoa Física – IRPF. Um proprietário pode não pagar IBS/CBS sobre suas locações e ainda assim ter obrigação de declarar ou pagar Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos.
Locador contribuinte terá que emitir documento fiscal?
Sim. A pessoa física que efetivamente se enquadrar como contribuinte terá novas obrigações, entre elas inscrição no CNPJ para fins cadastrais e fiscais e emissão de documento fiscal eletrônico.
Essas obrigações não se aplicam a todos os proprietários. Para as pessoas físicas contribuintes, a Receita Federal informou que a obrigatoriedade começa em 1º de janeiro de 2027.
Orientação oficial da Receita Federal
Esse CNPJ significa abrir uma empresa?
Não. A inscrição terá finalidade cadastral e fiscal e não significa automaticamente abertura de empresa, criação de sociedade ou transformação do proprietário em pessoa jurídica.
A Receita Federal informou que está desenvolvendo uma solução simplificada para a inscrição da pessoa física contribuinte no CNPJ. O procedimento operacional definitivo deverá ser divulgado antes do início da obrigatoriedade em 2027.
Como será emitido o documento fiscal?
A pessoa física contribuinte deverá emitir o documento fiscal eletrônico previsto na regulamentação. A Receita Federal vem disponibilizando gradualmente ambientes de teste, orientações e manuais técnicos.
Ainda não é adequado afirmar que a emissão será obrigatoriamente feita por contador ou por um único sistema. As instruções definitivas deverão ser acompanhadas nos canais oficiais.
Será necessário contador?
A legislação não estabelece obrigação geral de contratar contador apenas para obter essa inscrição ou emitir documento fiscal. Entretanto, para quem for contribuinte, orientação contábil será recomendável para confirmar enquadramento, apurar tributos e cumprir obrigações acessórias.
Resumo: CNPJ e documento fiscal
| Situação | CNPJ por essa obrigação | Documento fiscal eletrônico |
| Não se enquadra como contribuinte de IBS/CBS | NÃO | NÃO |
| Enquadra-se como contribuinte de IBS/CBS | SIM, conforme regras a partir de 2027 | SIM, conforme regras a partir de 2027 |
O que é o CIB?
O CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro funcionará como uma identificação única nacional do imóvel, semelhante a um “CPF do imóvel”. O cadastro integra informações por meio do Sinter – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.
O proprietário precisa cadastrar o imóvel diretamente?
Para imóveis urbanos, em regra, não. O procedimento ocorre pela integração dos cadastros: Prefeitura → Sinter → geração do CIB.
O principal cuidado é manter os dados do imóvel atualizados junto à Prefeitura. Caso o código ainda não esteja disponível quando necessário, poderá ser preciso solicitar à Prefeitura a atualização e o envio das informações ao Sinter. A emissão do CIB é gratuita.
Orientações da Receita Federal sobre o CIB
Quando o CIB passa a valer?
Segundo a Receita Federal, a integração é gradual: em 2026, capitais e Distrito Federal; em 2027, demais municípios. Para imóveis urbanos em Governador Valadares/MG, a integração mais ampla passa a ocorrer a partir de janeiro de 2027.
O CIB também terá importância prática em operações como compra e venda, doação, financiamento imobiliário, regularização de obras e solicitação de habite-se.
Atenção: este artigo trata de locação
As regras explicadas aqui são voltadas principalmente à locação de imóveis por pessoa física. Venda, incorporação, parcelamento do solo, construção, administração e intermediação imobiliária possuem regras próprias.
Por isso, os critérios apresentados para locação não devem ser automaticamente aplicados a outras operações.
O que fazer agora?
- Verificar a quantidade de imóveis distintos locados;
- Acompanhar a receita anual total;
- Conferir existência de coproprietários;
- Identificar imóveis utilizados para temporada;
- Manter os dados cadastrais atualizados na Prefeitura;
- Acompanhar o limite legal atualizado pelo IPCA;
- Buscar orientação contábil quando houver proximidade dos limites ou enquadramento.
A Solução Imobiliária está acompanhando essas mudanças
A Reforma Tributária envolve implantação gradual e novas regulamentações. A Solução Imobiliária seguirá acompanhando as mudanças que tenham impacto direto na administração das locações e compartilhando informações relevantes.
Nosso objetivo é transformar assuntos imobiliários, jurídicos e tributários complexos em informações mais claras e acessíveis.
Lei bem compreendida – Direitos garantidos – Equilíbrio preservado.
Fontes oficiais
Lei Complementar nº 214/2025 – Planalto com as alterações da LC nº 227/2026
Decreto nº 12.955/2026 – Planalto – com as alterações posteriors
Decreto nº 13.075/2026; regulamentação do CGIBS pertinente
Receita Federal – CIB e Sinter para o cidadão
Receita Federal – CNPJ e documentos fiscais para pessoa física contribuinte
Responsabilidade editorial
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Aviso importante
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e geral e não substitui orientação contábil, tributária ou jurídica individualizada.
As regras podem sofrer alterações legislativas, regulamentares ou operacionais.